חריגת בנייה יכולה להיות בנייה, סגירה, תוספת, שינוי שימוש או שינוי מהיתר קיים שלא הוסדר לפי המסמכים והתוכניות הרלוונטיים. דוגמאות נפוצות הן סגירת מרפסת, תוספת חדר, שימוש פרטי בשטח משותף, פיצול דירה או שינוי פנימי מהותי.

לא כל שינוי בדירה הוא בהכרח חריגה, ולא כל חשד לחריגה מפיל עסקה. אבל כל פער בין המציאות לבין המסמכים צריך להיבדק לפני חתימה.

עורך דין מקרקעין בודק את ההיבט המשפטי: מסמכים, הצהרות, חוזה, רישום, סיכונים, אחריות ונאמנות. כאשר יש שאלה תכנונית או הנדסית, לעיתים צריך שמאי, מהנדס, אדריכל או בדיקה מול תיק בניין.

הערך של עורך הדין הוא בזיהוי הסיכון, בהפניית הבדיקה לגורם מתאים, ובתרגום התוצאה למנגנון חוזי שמגן על הלקוח.

לעיתים אפשר לקנות נכס גם כאשר קיימת אי התאמה, אך רק לאחר שמבינים את הסיכון, את האפשרות להסדרה, את ההשפעה על שווי, משכנתא, שימוש ומכירה עתידית. לעיתים הסיכון נמוך יחסית ולעיתים הוא מהותי.

החלטה כזו צריכה להתקבל לאחר בדיקה פרטנית ולא על בסיס משפט כללי כמו “כולם עשו ככה בבניין”.

מוכר שמוסר מצג לא מדויק או מסתיר מידע ידוע עלול להתמודד עם טענות מצד הקונה לאחר החתימה או לאחר המסירה. גם אם לא הייתה כוונה להטעות, ניסוח לא זהיר בחוזה יכול ליצור חשיפה.

לכן מוכר צריך לקבל ייעוץ לפני שהוא מצהיר שהכל תקין, ולשקול גילוי מסודר כאשר יש שינוי ידוע בנכס.

כן. שמאות בנקאית עשויה להתייחס לחריגה, להפחית שווי, לדרוש מסמכים או לעכב אישור. הדבר תלוי בסוג החריגה, בנכס, בבנק ובשמאות.

לכן רוכש שתלוי במשכנתא צריך לבדוק את הנושא לפני שהוא מתחייב ללוח תשלומים קשיח.

בודקים אם הסגירה מופיעה בהיתר או במסמכים, האם היא משתקפת בתוכנית, האם היא משפיעה על שטח, חזית, שימוש או שווי, והאם נדרש איש מקצוע. בנוסף בודקים מה המוכר מצהיר ומה הקונה מקבל בפועל.

סגירת מרפסת יכולה להיות עניין קטן יחסית או סיכון משמעותי, תלוי בנסיבות ובמסמכים.

לא בהכרח. חיוב ארנונה יכול להעיד על שימוש או מדידה, אך אינו מחליף היתר בנייה, תוכנית או בדיקה תכנונית. לעיתים יש פער בין ארנונה, נסח, תשריט והיתר.

לכן לא מסתמכים על ארנונה לבדה כהוכחה לתקינות.

אפשר לעצור, לבקש מסמכים, לפנות לאיש מקצוע, לנהל משא ומתן, לשנות מחיר, לקבוע תנאי, להשאיר סכום בנאמנות או להחליט שלא להתקדם. הבחירה תלויה בחומרת החריגה ובמטרות הצדדים.

היתרון בגילוי מוקדם הוא שיש עדיין מרחב פעולה. אחרי חתימה האפשרויות מצטמצמות.

לא בהכרח. העובדה ששינוי קיים שנים רבות אינה מוכיחה שהוא מוסדר. לעיתים הזמן מקשה על איתור מסמכים, ולעיתים הוא אינו משנה את הצורך בבדיקה.

מה שקובע הוא מצב המסמכים, האפשרות להסדרה, הסיכון המעשי והשפעת החריגה על העסקה.

כאשר יש חשד או מידע על חריגה, בהחלט חשוב שהחוזה יתייחס לכך בצורה מדויקת. סעיף כללי מדי עלול לא להספיק, וסעיף רחב מדי עלול לסכן צד שלא התכוון להתחייב כך.

הניסוח צריך לשקף את מה שנבדק, מה לא נבדק, מי אחראי למה ומה קורה אם מתגלה מידע חדש.

המשרד ממוקם בראשון לציון ומעניק שירות בראשון לציון, חולון, בת ים, בית דגן, באר יעקב, נס ציונה, אזור, ניר צבי, צריפין, כפר חב״ד ומשמר השבעה.

השירות כולל ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין, בדיקת חוזים, בדיקת מסמכי זכויות, התייחסות לחריגות בנייה ותיאום עם שמאי, מהנדס או אדריכל כאשר נדרש.

כדאי לפנות לפני חתימה על זיכרון דברים, לפני תשלום ראשון ולפני התחייבות ללוח תשלומים. אם כבר יש טיוטת חוזה או מסמכים, רצוי להעביר אותם לבדיקה מוקדם ככל האפשר.

ככל שמזהים את הנושא מוקדם יותר, קל יותר לבנות מנגנון שמגן עליכם או להחליט שלא להתקדם.