מוכר צריך לבדוק את מצב הזכויות, משכנתא קיימת, מס שבח אפשרי, היטל השבחה, אישורי עירייה, קיומו של שוכר, חובות שוטפים, מועד פינוי, תכולה, והאם הקונה מסוגל לעמוד בלוח התשלומים.

הבדיקה אינה מיועדת רק לקונה. מוכר שלא נערך מראש עלול להתחייב לתנאים שהוא לא יכול לקיים או לגלות עלויות שמשנות את כדאיות העסקה.

רצוי מאוד לבדוק את נושא מס השבח מוקדם ככל האפשר, אפילו לפני פרסום הדירה או קבלת הצעה מחייבת. מס שבח יכול להשפיע על סכום הנטו ועל היכולת של המוכר להתחייב לעסקה אחרת.

יש מקרים שבהם קיימת זכאות לפטור או לחישוב מסוים, ויש מקרים שבהם נדרשת בדיקה מעמיקה יותר. אין להניח באופן אוטומטי שכל מכירת דירה פטורה ממס.

מחיר המכירה הוא הסכום שמופיע בחוזה. נטו למוכר הוא מה שנשאר לאחר סילוק משכנתא, מסים, היטלים, הוצאות עסקה, חובות ולעיתים כספים שנשארים בנאמנות עד אישורים.

מוכר שמתכנן רכישה אחרת על בסיס מחיר המכירה בלבד עלול לגלות שחסר לו כסף במועד קריטי. לכן חשוב לחשב נטו לפני התחייבות.

משכנתא קיימת היא מצב נפוץ. צריך לקבל מכתב כוונות מהבנק, להבין את יתרת החוב, לקבוע איזה תשלום של הקונה יסלק את המשכנתא, ולוודא שהשעבוד יימחק לאחר הסילוק.

החוזה צריך לחבר בין תשלומי הקונה לבין דרישות הבנק, כדי שהקונה יקבל בטוחה והמוכר יוכל להעביר דירה נקייה משעבוד.

זיכרון דברים עלול להיות מסמך מחייב גם אם הוא קצר. הוא יכול לקבע מחיר, מועדים, פינוי ותנאים לפני שהמוכר בדק מסים, משכנתא, קונה ואישורים.

אם יש רצון לסמן רצינות, כדאי להתייעץ לפני חתימה ולוודא שהמסמך אינו יוצר התחייבות רחבה מדי או פוגע ביכולת לנהל חוזה מסודר.

צריך להבין מה מקור המימון של הקונה: הון עצמי, משכנתא, מכירת דירה אחרת או שילוב ביניהם. אישור עקרוני למשכנתא הוא חשוב, אך אינו סוף הבדיקה.

החוזה צריך להגדיר מועדים, חובות מסמכים, השלכות של איחור ותיאום מול הבנקים, כדי שהמוכר לא ייתקע עם קונה שאינו מצליח להשלים תשלום בזמן.

היטל השבחה עשוי לחול כאשר שווי הנכס עלה בעקבות תוכנית, הקלה או שימוש חורג, לפי נסיבות הנכס והרשות המקומית. במכירת נכס, הנושא יכול להיות קשור לקבלת אישור עירייה להעברת זכויות.

צריך לבדוק את האפשרות מראש, להבין מי נושא בתשלום, האם נדרש סכום נאמנות, ומה קורה אם החיוב מתברר לאחר החתימה.

צריך לבדוק את הסכם השכירות, מועד הסיום, זכות הארכה, פיקדון, חובות, דמי שכירות ותיאום מסירה. לאחר מכן מחליטים האם הדירה נמכרת פנויה או יחד עם השוכר.

החוזה צריך להגדיר במפורש מה המוכר מתחייב למסור, ממתי דמי השכירות שייכים לקונה ומה קורה אם השוכר לא מתפנה בזמן.

לעיתים כן. אם חסרים אישורי מס, אישור עירייה, מסמכי סילוק משכנתא או אישורים אחרים, ייתכן שחלק מהתמורה יישאר בנאמנות עד השלמתם. זהו מנגנון שנועד לאפשר את העסקה תוך הגנה על הקונה.

מוכר צריך לדעת מראש מה הסכום שעשוי להישאר בנאמנות ומתי הוא צפוי להשתחרר, כדי שלא יתכנן להשתמש בכל התמורה מיד.

צריך להגדיר מועד מסירה, מצב פיזי, תכולה שנשארת או מפונה, תיקונים שהוסכמו, קריאת מונים, חובות שוטפים, ועד בית, מפתחות ומסמכים. ככל שההגדרה ברורה יותר, כך קטן הסיכון למחלוקת.

מומלץ לא להסתפק במשפט כללי. דירה היא נכס חי, ולעיתים ויכוחים נוצרים דווקא על פרטים קטנים: מזגן, ארון, תיקון רטיבות, חור בקיר או חוב ועד.

מומלץ לפנות לפני חתימה על זיכרון דברים ולפני התחייבות למחיר או מועד פינוי. במקרים רבים כדאי להתייעץ עוד לפני פרסום הדירה, כדי להבין מס שבח, היטל השבחה, משכנתא ונטו צפוי.

ככל שמתחילים מוקדם יותר, ניתן למנוע הפתעות ולנהל משא ומתן מתוך שליטה.

כן. ליווי משפטי במכירת דירה יכול להתבצע גם כאשר הדירה נמצאת בעיר אחרת, כל עוד ניתן לקבל מסמכים ולנהל את העסקה בצורה מסודרת. משרד עורכי דין ונוטריון אסף כהן נמצא בראשון לציון ומעניק שירות ללקוחות באזור המרכז, לרבות נס ציונה, באר יעקב, חולון, בת ים ורחובות.

כאשר מדובר באזור המרכז, יש יתרון בזמינות, פגישה נוחה ותיאום מהיר עם הצדדים, הבנקים והרשויות לפי הצורך.